嘉凯城为啥要搞控股权变更？恒大金融布的是一个怎样的局？ || 追踪

嘉凯城从被恒大地产控股，变成被恒大地产的母公司控股，从恒大的孙公司变成子公司。那么问题来了，恒大为何走这一步棋？嘉凯城与恒大地产不可避免的同业竞争问题如何解决？

出于降低资金成本与打通产业链每一个关节的美好愿望，每一家做大做强的开发商都有一个金融帝国梦，恒大也不例外。观察恒大如何搭建金融平台，要从恒大去年在资本市场的动作来分析，而近期对于嘉凯城的资本运作，不难看出，恒大收购嘉凯城德的目的与思路。

2017年2月9日，嘉凯城（000918.SZ）披露权益变动报告，恒大地产拟将其所持公司全部9.52亿股股份，以6.53元/股，总价约62.18亿元的价格转让给控股股东广州凯隆，广州凯隆将提出豁免要约收购申请。

▲ 恒大地产转让嘉凯城公告截图。

公告内容称，本次收购前，嘉凯城与恒大地产及其实际控制人所控制的企业，在房地产业务方面存在一定程度的同业竞争，恒大地产及其实际控制人许家印已就解决同业竞争问题出具承诺，本次收购为凯隆置业在结合自身战略发展、优化控股公司股权结构的基础上，解决房地产业务同业竞争的步骤，同时为推动嘉凯城培育和发展新业务、提升盈利能力打下基础。

同时，本次收购是在同一实际控制人下的转让，不会导致上市公司实际控制人变更。换言之，嘉凯城从被恒大地产控股变成被恒大地产的母公司控股，从恒大孙公司变成子公司，此后与恒大地产的同业竞争问题必然是首要解决的。

梳理壳资源

《无冕财经》从嘉凯城一名高管言辞之间可以判断，嘉凯城的未来已经逐渐清晰：不再做地产，或者就放在一边。这个“放在一边”，是否可以理解成为作为A股上市的壳资源，自有其资本用途？不妨先来看看嘉凯城与恒大去年举牌的公司相比，有何过人之处。

嘉凯城是浙江省国资委旗下房产上市公司，2009年，借壳ST亚华实现在深交所上市，总股本18亿，资产规模近400亿，营业收入达百亿，跻身中国房地产百强之列。

生于杭州，长于长三角。嘉凯城项目遍布杭州、上海、苏州、南京等长三角经济发达地区和重庆、青岛、郑州、武汉等中心城市。拥有超过60%国有控股背景的嘉凯城，上市之后开始了扩张与融资。然而很快跌入调控漩涡，开始了连续几年的一蹶不振，直至最终被恒大收购。

▲ 嘉凯城经典项目。

2009年上市之后，嘉凯城起初落点于中高端产品，但在2010年开始的调控周期内遭受重创，2012年1-9月份盈利状况几乎是全线亏损。到了2013年1月，嘉凯城旗下13个控股公司的最新担保公告显示，对外担保余额为40.83亿元，占公司净资产的比例为99.13%。

当时，嘉凯城旗下主营房地产业务以及酒店业务的控股公司，其2012年上半年嘉凯城净利润为亏损3.28亿元，下滑高达4600%，三季度业绩同期减少235%，加上超过60多亿元将在一年内到期债务。2012年7月份以来，嘉凯城位于无锡、上海、杭州等地的项目大幅降价促销，嘉凯城旗下嘉业系列无锡项目、名城系列青岛项目一度给出高达50%的大幅折扣，此后青岛部分项目打折幅度超过60%。

2013年开始，嘉凯城绸缪转型城镇生活服务平台商。连续拿下多个城镇综合体项目，意欲做城市客厅，并融入PPP模式，介入政府公共设施配套建设。

纵然规划前景大好，也敌不过亏损对资产的侵蚀，嘉凯城背后的股东们终于熬不住了，于是从散卖项目开始，到最终引入恒大做股权投资。

▲ 恒大地产36亿元收购嘉凯城。

从嘉凯城2016年中报可见，房地产业务方面，公司在建工程项目10个，施工面积161.66万平方米；2016年完成交付项目2个，完成交付面积144704.23平方米。城镇商业方面，公司在建工程项目7个，施工面积268767平方米；2016年完成交付项目2个，完成交付面积86584平方米。

上述数据表明，嘉凯城德房地产主业并不强势，要规避同业竞争大可以卖掉这些项目。有一个信号值得留意：嘉凯城在年前抛出2016年全年业绩扭亏主要是依靠出售青岛分公司收益所致。那么，不排除嘉凯城会继续脱手房地产项目，一来获利离场，二来为恒大清出一个壳资源。

海通地产首席分析师涂力磊称，恒大地产将手中嘉凯城的股份全部转给广州凯隆，将嘉凯城在恒大集团层级地位提升至与恒大地产的平行位置。而且，此前嘉凯城整体出售其位于青岛的地产业务，实现公司2016年扭亏。后期嘉凯城资产剥离速度和寻找新业务方向将成为亮点。

恒大需要什么？

在2016年连续举牌A股多家公司，最著名的有深深房、盛京银行、廊坊发展、嘉凯城、万科等。在买入嘉凯城之后，恒大将持有嘉凯城的股份质押给中融信托，手中仅剩下2股未质押。

此次在恒大内部转让嘉凯城股份的公告中提及，中融信托确认，在上述股票质押所担保的主债权实现，或者恒大地产或其关联方提供了经中融信托认可的有效保障措施的前提下，同意恒大地产向关联方转让上述已质押嘉凯城股票，并同意立即配合恒大地产办理上述已质押嘉凯城股票的解除质押登记手续，且不会在上述嘉凯城股票过户手续办理完毕前要求恒大地产或者受让方重新办理质押。

如此一来，一旦恒大重组深深房A回归A股成功，那么就意味着恒大地产在A股市场同时拥有两个上市平台。嘉凯城平台最终作何用，恒大可能还没想好。据说有人支招：嘉凯城可以容纳恒大的金融、旅游、养老等业务，实现这些业务板块的上市。

▲ 2016年以来，“恒大系”的恒大人寿重仓了多只A股公司。（数据来源：2016年恒大集团一季报）

此外，恒大将嘉凯城的股权转给凯隆，还可以“美化”其资产负债表。以恒大2016年中期业绩报告的数据模拟测算，截至2016年6月30日，其净负债率为92.97%。在恒大1月2日的公告中曾提到，其间接附属公司恒大地产与八家战略投资者签订增资协议，合共引入投资300亿人民币，增资完成后，八家战略投资者将持有恒大地产约13.16%股权，而恒大地产原股东凯隆置业的持股比例将下降至86.84%。新投资者的引入后，净负债率将由92.97%下降至大约65%的行业平均水平。

自1月6日嘉凯城披露恒大内部转让股权事项后，嘉凯城累计涨幅达10.14%。截至2月10日收盘，嘉凯城报8.00元/股，跌幅0.5%。

恒大在2015年收购保险与银行牌照，为的是降低资金成本，与此同时，恒大也不得不大举外债。据《无冕财经》不完全统计，恒大在过去一年通过理财机构或者金融平台发行理财产品的融资方式，融资不下150亿规模。

▲ 恒大集团多元化布局。（图片来源：21世纪经济报道）

很多投资者觉得看不懂恒大的套路，这与恒大在金融布局上不算太明显有关。恒大在A股的投资平台是恒大人寿，此前横扫A股多家上市公司，涉足电子、互联网行业，也曾经持股东兴证券，但金融股投资不算明显，2016年在金融股方面最大单的投资就是盛京银行，先后买入盛京银行H股、A股，通过参股盛京银行获得银行、消费金融牌照，扩大金融版图。

不过，颇令人费解的是，手持消费金融牌照之后，恒大却又以27亿元卖了其在粮油、乳制品及矿泉水业务中的全部权益，但买家均与恒大有关联。一方面，嘉凯城出清房地产项目，变成另一个投资平台；另一方面，恒大积极归结房地产以外还不赚钱的业务板块。恒大的多元发展一直在调整当中。

此前的1月25日，恒大公告显示，恒大地产分拆上市方案已获港交所原则上批准。如果不尽快梳理清手中的壳资源，恒大分拆上市的进度难免受到影响。

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